法國料理

楚天金報訊 圖為：買房前，最好先查查房源是否被抵押 （記者曹大鵬攝）
　　本報記者黃振琳
　　“交了首付，還沒向銀行申請貸款，卻發現自己的房子已經被抵押了。”昨日，在武昌雄楚大道某樓盤買房的佘先生致電楚天金報記者投訴稱，無意中上網發現，自己選的房子竟然是“抵押”狀態，“這樣的房子有沒有風險？能不能要求退貳�
　　記者調查發現，為了套取流動資金，江城部分開發商會將新房抵押給銀行，等購房者買房後，先解押再為購房者辦理網簽合同及房屋備案，相當於打了一個“時間差”。但一旦開發商未能如期解押還款，那麼房子就有可能會被銀行收走，購房者將蒙受損失。
　　對此，律師提醒，購房者若在不知情的情況下購買了抵押房，可以要求退房。
　　交了首付的房子已經被抵押？
　　佘先生介紹，自己購買的這個樓盤於今年春節前開盤，當時他只交了首付款，還未向銀行申請貸款，房子沒有辦理抵押手續，怎麼會顯示“已抵押”？
　　昨日，記者在武漢房地產市場信息網上查詢發現，該樓盤的幾幢房源均處於被抵押狀態。如佘先生購買的1號樓中，九成以上的房屋顯示為黃顏色的“已抵押”狀態。
　　記者隨即來到該樓盤銷售中心，接待記者的置業顧問張先生承認，房子確實以在建工程的方式抵押給了一家銀行。他介紹，這種在建工程抵押屬於比較常見的操作方式，一般都是開發商為了順利周轉資金。
　　既然房子抵押給了銀行，為什麼還能賣給購房人？張先生解釋，銀行作為債權人同意開發商出售房產。在購房者繳納了首付款後，他們就辦理該套房子的解押手續，然後與購房者進行網簽備案，購房者並沒有什麼風險。
　　無獨有偶。不久前，記者還接到了另外一件投訴。
　　去年下半年，陳先生一次性付款近200萬元，在盤龍城某別墅購買了一套房。按照正常流程，開發商應該要與陳先生進行網簽正式合同，併到房管部門備案。
　　然而，陳先生手上只有一份紙質合同，開發商一直沒有與他辦理後續手續。後來有銷售人員私下告訴陳先生，該套房子已經被抵押給了銀行。
　　在陳先生的要求下，開發商不得不出具了一份說明，承諾在一定時間內辦理解押手續。
　　先賣房再解押 開發商打起時間差
　　為何已經抵押給銀行的房子，能夠公然銷售？光谷一個樓盤的營銷總監介紹，前幾年一些房企的普遍做法是拿地後將土地抵押給銀行，然後開工建設。後來，銀行對土地抵押貸款收緊，在建工程抵押成為房企獲取資金的主要方式。在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造的資金，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
　　上述置業顧問張先生說，根據武漢市商品房預售方案規定，樓盤在銷售前必須取得預售許可證，而房管部門在審批樓盤的預售許可證時，會查詢房屋的權利狀況，如果看到該房屋被抵押，會要求開發商提供債權人同意其銷售房屋的證明，否則不會發放預售許可證。所以，開發商要銷售這類在抵押房源，只要債權人銀行同意就可以了。
　　在拿到預售許可證後，若有購房者要買房，開發商應該先解押，再賣房。但記者瞭解到，目前部分樓盤打起了“擦邊球”，先把房子賣給購房者，收取首付款或者全款後，再辦理解除抵押，然後再與購房者辦理網簽合同。張先生承認，該樓盤開盤至今一個月了，先與客戶簽訂普通紙質合同，近期陸續將房子解押，再跟購房者正式簽訂網簽合同，進行房屋備案。“目前我們幾棟樓都在做解除抵押的工作，很快就能跟所有客戶網簽。”
　　雖然張先生說得“輕描淡寫”，但這中間的時間差，讓購房者感到提心吊膽。對此，武漢市房管局有關人士提醒，購房者付完首付款後，開發商立即就應該與購房者辦理網簽合同，併在網簽後打印出來的合同上簽字確認，然後到房管局辦理備案。過了3天，網簽自動失效。購房者如果碰到付完房款，不能網簽的情況，可以向房管部門投訴，並有權要求退房。
　　開發商未按時還款 房屋有可能被收回
　　上述光谷營銷總監介紹，一個樓盤，只要還沒交付，有若干套房源被限制是正常情況。“一般來說，單幢建築，如果項目預測繪面積超出規劃報批面積，超出部分就會被限制。”一位業內人士透露，但這個量不會多，一般單幢樓只有一兩套。但如果單幢樓有多套甚至整幢被限制，那麼這種限制多數情況是被抵押了。
　　記者梳理武漢房地產市場信息網上的新盤信息發現，除了佘先生所購買的樓盤，還有一個郊區新盤，其2幢樓房的290套房子，也是一片黃色（黃色顯示為“已抵押”），而該樓盤還未開盤銷售，可見也是一種在建工程抵押。
　　業內人士介紹，一般來說，房屋達到了預售條件，應該是靠銷售回款來解決資金問題的，但開發商無法判斷是否可以一下子清盤，所以索性將整個在建工程抵押給銀行，融資以解決資金問題。
　　記者瞭解到，2010年樓市行情不好時，武漢一個大型樓盤，也採取了在建工程抵押的方式，將15幢新房抵押給了銀行借貸4億元，直到2012年，該樓盤仍舊處於抵押狀態中，造成當時購房業主無法網簽合同，也不能在90天內辦理房屋兩證。
　　不過，也有人提出了不同的看法。一家央企地產公司的營銷人士告訴記者，有時候不缺錢的企業也會被合作銀行要求做一些在建工程抵押，因為這類借貸行為利率較高，對銀行來說風險也不大。
　　那麼，所購買的房子是抵押房，開發商會提前告知嗎？記者瞭解到，幾乎沒有開發商會公示這一信息。昨日在佘先生購房的售樓部，記者仔細查看了“五證”，遺憾的是複印件比較模糊，根本看不清是否有抵押狀況。
　　上述光谷樓盤銷售總監也承認，實際銷售過程中，幾乎沒有樓盤會主動告知購房人房屋的抵押狀況，只要在房屋預售後儘快解除抵押，為購房者辦理網簽和備案就行了。
　　不過，對購房者來說，購買了被抵押的房子風險不小。一家銀行青山支行個貸部的陳經理告訴記者，在建工程抵押貸款，如果開發商不能按時償還貸款，銀行肯定會收回被抵押品。
　　開發商不提前告知
　　消費者可退房索賠
　　湖北觀築律師事務所主任律師何新權解釋，購房人買抵押房遲遲不能網簽的風險是：如果房子在銀行名下，一旦開發商資金出現問題，購房者的權益就會受到損害。比如，倘若開發商不履行與銀行的貸款合同，而銀行行使抵押權時，必將影響無辜的購房者。
　　而我國《擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”作為設有抵押權的房屋，開發商在出賣時應將該商品房已經設定抵押的情況告知買受人，由買受人決定是否購房。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，購房人可以要求開發商退房、並索賠。
　　這樣查新房是否被抵押
　　如何查詢商品房到底是否被抵押上鵲鍬嘉浜菏蟹康夭諧⌒畔⑼凇吧唐販肯釒坎檠崩咐鍤淙肼ヅ堂鄭塗梢圓檠礁寐ヅ棠殼霸市碓謔鄣穆ザ昂擰⒃な壑ず藕團際奔淶刃畔ⅰＴ偌絛慊髕渲械摹奧ヅ癱懟保塗梢鑰吹礁枚奧サ哪囊惶追磕殼按τ諍沃腫刺恰耙淹顯な邸保故恰耙訓盅骸鋇鵲齲忻窆悍殼翱梢韻炔檠慰跡倬齠ㄊ欠窆郝頡�
　　銀川公示在建工程抵押
　　今年起，銀川市房屋產權交易管理中心將在媒體公示在建工程抵押登記項目，進一步規範在建工程抵押登記，提高在建工程抵押登記透明度。
　　據介紹，在建工程抵押具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，現廣泛地被採用。但是，其隱含較多的風險，如操作不當，很可能造成信貸、購房人資產損失。對此，從今年起，銀川市房屋產權交易管理中心將在媒體公示在建工程抵押登記項目，公示內容包括抵押項目名稱、抵押人、抵押權人、抵押證明號等，以供查詢。
　　（原標題：圖文：江城部分樓盤違規銷售抵押房）