楚天金報訊 圖為:買房前,最好先查查房源是否被抵押 (記者曹大鵬攝)
  本報記者黃振琳
  “交了首付,還沒向銀行申請貸款,卻發現自己的房子已經被抵押了。”昨日,在武昌雄楚大道某樓盤買房的佘先生致電楚天金報記者投訴稱,無意中上網發現,自己選的房子竟然是“抵押”狀態,“這樣的房子有沒有風險?能不能要求退貳�
  記者調查發現,為了套取流動資金,江城部分開發商會將新房抵押給銀行,等購房者買房後,先解押再為購房者辦理網簽合同及房屋備案,相當於打了一個“時間差”。但一旦開發商未能如期解押還款,那麼房子就有可能會被銀行收走,購房者將蒙受損失。
  對此,律師提醒,購房者若在不知情的情況下購買了抵押房,可以要求退房。
  交了首付的房子已經被抵押?
  佘先生介紹,自己購買的這個樓盤於今年春節前開盤,當時他只交了首付款,還未向銀行申請貸款,房子沒有辦理抵押手續,怎麼會顯示“已抵押”?
  昨日,記者在武漢房地產市場信息網上查詢發現,該樓盤的幾幢房源均處於被抵押狀態。如佘先生購買的1號樓中,九成以上的房屋顯示為黃顏色的“已抵押”狀態。
  記者隨即來到該樓盤銷售中心,接待記者的置業顧問張先生承認,房子確實以在建工程的方式抵押給了一家銀行。他介紹,這種在建工程抵押屬於比較常見的操作方式,一般都是開發商為了順利周轉資金。
  既然房子抵押給了銀行,為什麼還能賣給購房人?張先生解釋,銀行作為債權人同意開發商出售房產。在購房者繳納了首付款後,他們就辦理該套房子的解押手續,然後與購房者進行網簽備案,購房者並沒有什麼風險。
  無獨有偶。不久前,記者還接到了另外一件投訴。
  去年下半年,陳先生一次性付款近200萬元,在盤龍城某別墅購買了一套房。按照正常流程,開發商應該要與陳先生進行網簽正式合同,併到房管部門備案。
  然而,陳先生手上只有一份紙質合同,開發商一直沒有與他辦理後續手續。後來有銷售人員私下告訴陳先生,該套房子已經被抵押給了銀行。
  在陳先生的要求下,開發商不得不出具了一份說明,承諾在一定時間內辦理解押手續。
  先賣房再解押 開發商打起時間差
  為何已經抵押給銀行的房子,能夠公然銷售?光谷一個樓盤的營銷總監介紹,前幾年一些房企的普遍做法是拿地後將土地抵押給銀行,然後開工建設。後來,銀行對土地抵押貸款收緊,在建工程抵押成為房企獲取資金的主要方式。在建工程抵押,指抵押人為取得工程繼續建造的資金,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
  上述置業顧問張先生說,根據武漢市商品房預售方案規定,樓盤在銷售前必須取得預售許可證,而房管部門在審批樓盤的預售許可證時,會查詢房屋的權利狀況,如果看到該房屋被抵押,會要求開發商提供債權人同意其銷售房屋的證明,否則不會發放預售許可證。所以,開發商要銷售這類在抵押房源,只要債權人銀行同意就可以了。
  在拿到預售許可證後,若有購房者要買房,開發商應該先解押,再賣房。但記者瞭解到,目前部分樓盤打起了“擦邊球”,先把房子賣給購房者,收取首付款或者全款後,再辦理解除抵押,然後再與購房者辦理網簽合同。張先生承認,該樓盤開盤至今一個月了,先與客戶簽訂普通紙質合同,近期陸續將房子解押,再跟購房者正式簽訂網簽合同,進行房屋備案。“目前我們幾棟樓都在做解除抵押的工作,很快就能跟所有客戶網簽。”
  雖然張先生說得“輕描淡寫”,但這中間的時間差,讓購房者感到提心吊膽。對此,武漢市房管局有關人士提醒,購房者付完首付款後,開發商立即就應該與購房者辦理網簽合同,併在網簽後打印出來的合同上簽字確認,然後到房管局辦理備案。過了3天,網簽自動失效。購房者如果碰到付完房款,不能網簽的情況,可以向房管部門投訴,並有權要求退房。
  開發商未按時還款 房屋有可能被收回
  上述光谷營銷總監介紹,一個樓盤,只要還沒交付,有若干套房源被限制是正常情況。“一般來說,單幢建築,如果項目預測繪面積超出規劃報批面積,超出部分就會被限制。”一位業內人士透露,但這個量不會多,一般單幢樓只有一兩套。但如果單幢樓有多套甚至整幢被限制,那麼這種限制多數情況是被抵押了。
  記者梳理武漢房地產市場信息網上的新盤信息發現,除了佘先生所購買的樓盤,還有一個郊區新盤,其2幢樓房的290套房子,也是一片黃色(黃色顯示為“已抵押”),而該樓盤還未開盤銷售,可見也是一種在建工程抵押。
  業內人士介紹,一般來說,房屋達到了預售條件,應該是靠銷售回款來解決資金問題的,但開發商無法判斷是否可以一下子清盤,所以索性將整個在建工程抵押給銀行,融資以解決資金問題。
  記者瞭解到,2010年樓市行情不好時,武漢一個大型樓盤,也採取了在建工程抵押的方式,將15幢新房抵押給了銀行借貸4億元,直到2012年,該樓盤仍舊處於抵押狀態中,造成當時購房業主無法網簽合同,也不能在90天內辦理房屋兩證。
  不過,也有人提出了不同的看法。一家央企地產公司的營銷人士告訴記者,有時候不缺錢的企業也會被合作銀行要求做一些在建工程抵押,因為這類借貸行為利率較高,對銀行來說風險也不大。
  那麼,所購買的房子是抵押房,開發商會提前告知嗎?記者瞭解到,幾乎沒有開發商會公示這一信息。昨日在佘先生購房的售樓部,記者仔細查看了“五證”,遺憾的是複印件比較模糊,根本看不清是否有抵押狀況。
  上述光谷樓盤銷售總監也承認,實際銷售過程中,幾乎沒有樓盤會主動告知購房人房屋的抵押狀況,只要在房屋預售後儘快解除抵押,為購房者辦理網簽和備案就行了。
  不過,對購房者來說,購買了被抵押的房子風險不小。一家銀行青山支行個貸部的陳經理告訴記者,在建工程抵押貸款,如果開發商不能按時償還貸款,銀行肯定會收回被抵押品。
  開發商不提前告知
  消費者可退房索賠
  湖北觀築律師事務所主任律師何新權解釋,購房人買抵押房遲遲不能網簽的風險是:如果房子在銀行名下,一旦開發商資金出現問題,購房者的權益就會受到損害。比如,倘若開發商不履行與銀行的貸款合同,而銀行行使抵押權時,必將影響無辜的購房者。
  而我國《擔保法》第四十九條規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”作為設有抵押權的房屋,開發商在出賣時應將該商品房已經設定抵押的情況告知買受人,由買受人決定是否購房。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定,開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,購房人可以要求開發商退房、並索賠。
  這樣查新房是否被抵押
  如何查詢商品房到底是否被抵押上鵲鍬嘉浜菏蟹康夭諧⌒畔⑼凇吧唐販肯釒坎檠崩咐鍤淙肼ヅ堂鄭塗梢圓檠礁寐ヅ棠殼霸市碓謔鄣穆ザ昂擰⒃な壑ず藕團際奔淶刃畔ⅰT偌絛慊髕渲械摹奧ヅ癱懟保塗梢鑰吹礁枚奧サ哪囊惶追磕殼按τ諍沃腫刺恰耙淹顯な邸保故恰耙訓盅骸鋇鵲齲忻窆悍殼翱梢韻炔檠慰跡倬齠ㄊ欠窆郝頡�
  銀川公示在建工程抵押
  今年起,銀川市房屋產權交易管理中心將在媒體公示在建工程抵押登記項目,進一步規範在建工程抵押登記,提高在建工程抵押登記透明度。
  據介紹,在建工程抵押具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點,現廣泛地被採用。但是,其隱含較多的風險,如操作不當,很可能造成信貸、購房人資產損失。對此,從今年起,銀川市房屋產權交易管理中心將在媒體公示在建工程抵押登記項目,公示內容包括抵押項目名稱、抵押人、抵押權人、抵押證明號等,以供查詢。
  (原標題:圖文:江城部分樓盤違規銷售抵押房)
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